焦点关注：死磕每一平米，总算把尊严还给了买房人

多年以前，还在中房协任职的顾云昌说了一句话，大意是中国房地产产品品质十几年没有什么进步，因为房价一直涨。在场的几位开发商大佬会心一笑，没人接话。

会心一笑代表了开发商们的第一层心情：顾先生的话说对了。没人接话代表了开发商们的第二层心情：反正房价涨，房子好坏都能卖掉赚钱，所以，不打算改。

十几年后，中国的开发商们恐怕没有这种“认清错误，坚决不改”的底气了。房价单边上扬周期的结束，让购房者开始挑房子。以至于近三年来，那些被封为“神盘”的项目，几乎全都是依靠爆款产品“上位”，北京楼市终于“房住不炒”了。

(资料图)

形势比人强。在产品设计线工作的开发商同仁们，当下正在完成一个接一个前辈们认为是不可能完成的任务。比如，70㎡的两居室能做成南北通透，且采光优秀；再比如，90㎡的三居室在南北通透的基础上，实现接近10米的面宽。

在前辈们看，这只是一个技术问题。但对于当下的后辈们而言，这还是个居住尊严问题。当你把尊严还给用户，能够得到的回馈绝不仅仅是鲜花和掌声。

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之前听朋友说过一个段子里，他曾经作为刚需住进一个“钻石户型”的经历：在屋里找不到一个直角，却有4个东南角，还都是锐角。卧室是梯形的，卫生间是三角形的。想计算具体面积，得添一条辅助线。

这个表达当然带有某种夸张的成分，但是，它却形象地展现着在房价单边上扬的年代里，刚需乃至刚改居住尊严遭遇的傲慢与折磨。不少开发商销售人员的从业经历里，多多少少都对客户说过这样的话： 总价就几百万，买个小面积的上车房，就别那么多要求了。似乎面积大小与住得好坏是一对天然不可调和的矛盾。

当周期逆转，行业下行，市场从卖方变为买方时，这种傲慢触发了反噬。不少开发商都告诉攸克君， 市场不好这几年，最难卖的就是70㎡及以下的产品，因为在传统的产品设计理念中，这些面积的户型大都会被安排在边角，产品多少都有各种不足，“客户不认”。 当房价上涨周期结束，即便是传统认知里的“上车房”，刚需一样也会用脚投票。

于是，开发商如何在有限的空间内，带给购房者超预期的居住体验，就变成了决定生存的核心能力。这就是近三年来，但凡销售“封神”的楼盘，都要靠“神户型”上位的逻辑所在。这揭开了问题的另一面，叠加的痛点在反噬的同时，也是机会，谁解决了这些痛点，就可能在弱市当中胜出。

买70㎡的客户，也有权追求南北通透，买90㎡的客户，有10米面宽的要求也不过分。 当买方主导已经成为现实时，开发商满足如是需求的能力，就是核心竞争力所在。这需要开发商一面重视“居住的尊严”，另一面还要有“死磕每一平方米”的精神。剩下的，才是系统的技术性问题。

已经有北京的开发商开始交出这样的答卷。它可以实现72㎡的两居室南北通透，并且有不错的采光，还能够做到客厅与主卧双朝南；它也可以实现92㎡的三居室，不仅南北通透，还有10米左右的三面宽；还可以在不大的总面积里，设计出储物间；而这些中小户型，得房率也可以接近80%。这一切，在过往似乎是不可想象的。

交出这张答卷的，就是由中冶置业、华发股份、信达地产联手打造的北京德贤华府项目，一个已经入市的“老项目”。

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作为一个早已入市的老项目，北京德贤华府引来的关注不亚于新盘，这足以说明当下“神户型”迭代与演进的内在逻辑。

北京德贤华府分为东、西两区，东区剩余房源不多，西区正当其时。攸克君听开发商的朋友说， 西区的产品设计是项目团队在对周边区域和项目进行了周密的调研，又结合客户在居住需求、住房功能方面的各种实际体验，做出的产品全面升级迭代。对顺销期的项目依然投入心力不断的精研产品，这一点，令人佩服。

北京德贤华府在大兴新城核心区，从项目本身的“得分”来看，这是一个均好性很强的项目。论区位，大兴新城核心区，紧邻生物医药基地，区域定位为研发、转化、生活服务配套板块，同时承接了首都医科大学（校本部，规划中）疏解的科研、人才住区以及商业配套等等。论配套，项目与2500亩念坛公园仅一路之隔，同时步行可达的地铁四号线，可以无缝对接多个核心商圈。

这些都是先天优势，但能把先天优势发挥到什么程度，要看后天的努力，也就是能把产品做到什么水平。

以72㎡的两居产品为例，北京德贤华府真正意义上做到了 南北通透、低密洋房 的配置。这对于小户型同时又能享受到洋房的舒适度而言，十分难得。而且这一两居的设计，不但做到了客厅与主卧双朝南，且客厅的面宽也达到了3.5米。这在很多80㎡以下的小户型产品中，可以说是难得一见。

不仅如此，这套72㎡的两居户型，更是实现了 独立的玄关和家政间 ，极大的丰富了整个空间的收纳功能，包括在主卧空间，也预留了足够的储物空间，大大超出了我们对于两居户型在空间收纳方面的想象，可以说将实用性与舒适度平衡得比较完美。

虽说是小两居，但北京德贤华府在空间规划上相当到位，次卧不但可以作为儿童房，还可以灵活规划多重功能，同时还预留了阳台的设计，让整个空间的舒适度大大提升。

而这些设计细节都让这套72㎡的两居户型，让人眼前一亮。之所以能够将空间规划利用到极致，这一点也是北京德贤华府在设计端的不断研磨， 纵观市面上绝大多数在80㎡以下的产品，平均得房率基本也是在73%-75%， 而这一项目的两居产品，得房率竟然高达约78%。这也意味着，同面积的户型，在北京德贤华府可以多出最多4㎡的面积。

不光如此，这一72㎡的两居产品首开将 总价完美的锁定在了北京市商品房的普宅线内 ，这也意味着购房人可以用更低的首付成本。在这里，刚需刚改一样可以居住得有基本的尊严。

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其实，产品设计尤其是户型的优劣，是一种平衡的艺术，也就是在规划指标以内，将所有户型的产品合理组合，形成最佳解决方案。因此， 一个户型做得好，不应以牺牲其他户型为前提，只有都好，才能说明开发商的专业能力。

北京德贤华府验证了这一点：无论是82㎡的三居、92㎡的南向三面宽三居以及112㎡的四居，基本都做到了市面上同户型的最优解。

其中，82㎡的产品，完美实现了用两居的面积做三居。在面宽尺度上更是超越了同面积段的很多产品，无论是空间尺度还是利用率，足以对标面积在90㎡左右的三居户型。

而92㎡的三居，则做到了南向三面宽，且整个南向面宽接近10米，经典的LDK一体化的设计，整个客餐厅的区域也达到了26㎡，构建了相当舒适的互动交流空间；步入式玄关实现了充分的入户收纳，而这样的设计几乎要在150㎡以上的豪宅才更多见！同时，还在餐厅边隐藏了独立的家政间。

112㎡的四居，更是将居住的仪式感和空间尺度利用率拉满，3+X可变空间、独立的玄关与家政间，南向双主卧套房的设计等等，通过这些细节的对标，让攸克君不得不感叹，虽说市场回归到了一个相对理性的状态，但其实也在倒逼真正有产品意识的房企，通过不断的自我迭代，在寻求产品的进化，从而说明了一个非常朴素的道理——房子大小和住得好坏，不是不可调和的矛盾关系。

很多年前，建设系统领导们在各地视察住房工作时，常常把这样一句话挂在嘴边：面积不大功能全，占地不多环境美，造价不高品质高。说这些话的领导，比顾云昌先生的级别高得多，但在房价单边上扬的周期里，这个精神一样无以为着。

现在，他们可以放心了。因为经过多年的努力倡导，开发商总算可以把居住的尊严还给买房人了。

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